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        二手房交易流程及注意事項

           日期:2020-02-25     評論:0    
        核心提示:二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合
         二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:

        (1)、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

        (2)、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

        (3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

        (4)、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。

        (5)、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

        (6)、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

        (7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。

        (8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產權證后進行房屋交割,包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結算

         

        二手房交易十項注意

        (1)房屋手續是否齊全

        房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

        (2)房屋產權是否明晰

        有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

        (3.)交易房屋是否在租

        有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

        (4)土地情況是否清晰

        二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

        (5)市政規劃是否影響

        有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

        (6)福利房屋是否合法

        房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

        (7)單位房屋是否侵權

        一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

        (8)物管費用是否拖欠

        有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

        (9)中介公司是否違規

        有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

        (10)合同約定是否明確

        二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

        買房者看房注意的問題

        一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況,或者屋內是否有搭建的小閣樓;是否改動過房屋的內外部結構,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等,陽臺是否是業主自己封閉的,這涉及到面積如何計算的問題。

        二、確認房屋的準確面積。包括建筑面積、使用面積和房內的實際面積,產權證上一般標明的是建筑面積,最保險的辦法是測驗量一下房屋內從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積。

        三、觀察房屋的內部結構。戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡;墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

        四、考核房屋的市政配套設施。打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的尷尬;觀察戶內外電線是否有老化的現象;煤氣的接通情況,是否已經換用了天然氣;小區有無熱水供應,或者房屋本身是否帶有熱水器

        五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。

        六、物業管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取,是上門代收還是自己去交;三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區是否封閉;保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數量和責任心;小區綠化工作如何;物業管理公司提供哪些服務。

        七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格;物業管理費的收取標準;車位的費用。

        八、舊房的歷史。哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過,什么背景,是何種用途;是否發生過不好的事情,如是否欠人錢或者發生過盜竊案;

        九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區內看人來人往,通過衣著和生活規律判斷人的社會層次;拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們在此居住是否順心;與居委會或者傳達室的值班人員聊天,了解情況。

         

        重要關注

        1、產權——原單位是否允許轉賣;確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;一般說來,軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓;注意產權證上的房主與賣房人是否是同一人;搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;一定要驗看產權證的正本,而且要到房管局查詢此產權證的真實性;確認產權的完整性,有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

        2、買房——及時了解手續、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物,因此要做好心理準備,隨時了解政策的變化;媒體報道十分關注公房上市,要注意報紙的新消息;向律師及中介代理行咨詢;最可靠的還是向有關房管部門咨詢,及時了解最新的信息。

        3、房屋值不值這個價——通過對高層上的公房的反復比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;銀行提供按揭時會做保值評估,這個價格可以看成房屋的最低保值價。

        4、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是:滿18周歲,有城鎮戶口;能提供穩定的收入,支付本息的證明;愿意將所買的房子作為抵押,或者能夠提供其他符合條件的抵押;所購房屋產權所屬真實可靠;支付有關手續費。

        5、應不應該請律師——二手房買賣的情況比商品房更為復雜,因此有律師提供建議更可靠;公房上市的時間不長,能提供這一類服務的律師并不多,收費標準也無一定之規;建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

        6、房款和產權的交接——不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理行處,等過戶完成后,再將房款轉入賣主的帳戶。

        7、產權的過戶——必須要經過當地房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續,有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定要產權過完戶以后這套房子才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。

        購二手房應注意的問題

        1、注意房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系,房屋有無其債權、債務糾紛。最要緊的是,一定要由賣方提供合法的“房屋所有權證”。

        2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因為共有住房“房改”售房時,有些單位還保留有優先收購權。在這種情況下,一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見,并簽章。

        3、注意所購二手房的準確面積。核實“房屋所有權證”標明的面積數與實際面積是否一致,考慮地段、環境、價位與房屋結構、格局、采光條件以及物業等問題,清楚辦理購買二手房的規定程序。

        4、要謹慎簽合同,拿不準時不要貿然落筆。因為二手房買賣同樣受《合同法》保護,一落筆就產生法律效力,要承擔法律責任。

        關于二手房過戶手續:

        簽訂房屋買賣合同后,應到市房產交易中心辦理私房轉移登記,辦事程序為:

        (一)需提交的資料

        ①房屋所有權證書②買賣合同③雙方當事人身份證原件及復印件④房屋所有權登記申請書(收件窗口領?。?。

        注:1、若單位購買私房,還需提交單位法人或其它組織資格證明(營業執照或機構代碼)原件及復印件(蓋章),單位法定代表人辦證委托書(收件窗口領?。?,受托人身份證原件及復印件;

        2、若非住宅轉移,還需提交土地使用權證書;

        3、當事人不能親自辦理,需出具委托書或公證書,受托人需出具身份證;

        4、房屋若已出租,且承購人非承租人的,需提交承租人放棄優先購買權證明;

        5、若有共有權人需出具共有權人同意出售證明和共有權證書;

        6、若經法院判決的,需出具法院判決和協助執行通知書。

        (二)辦事程序流程示意圖:

        收件窗口領表→收件窗口交件→契稅、收費窗口交稅費→發證窗口驗件、領證

        (三)收費標準

        1、交易手續費:交易雙方各50% ,住宅:存量住房6元/平方米;

        2、登記費:由購房人交納 ,住宅:80元/套;

        3、房屋所有權證書工本費:一本免費,每增加一本收10元。

        4、印花稅:5元/本(由購房人交納)。

        5、契稅:由購房人交納。

        住宅:個人購買按房產交易額的1.5%交納,單位購買按房產交易額的3%交納;

         

        (四)領取房產證需攜帶證件

        1、已交稅費的發票;

        2、個人購房需持產權人身份證原件,單位購房需持受委托人身份證原件;

        3、收件清單。 注:領取房證時需產權人到場,若產權人不能到場需提交委托或公證書

         

        另外注意的個別問題:

        1.結清水表賬單

        不論誰使用,自來水公司都規定,逾期未交按日加收0.2%的滯納金,如經30日未繳后,停止供水。所以交房前,一定問清楚是否付清水費。

        2.告知電表情況

        交房時,買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等,同時保留電費上月賬單。

         

        3.天然氣過戶

        買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天然氣費,帶雙方身份證到天然氣公司辦理過戶手續。

        4.結清網費和電話費

        交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單,一并結清后,辦理過戶手續。

        5.協助有線電視過戶

        雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續。

        6.交易合同要規范

        (1)寫明雙方當事人的具體情況、地址、聯系辦法等,標明房屋是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產,原售房單位是否允許轉賣,是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵,是否有私搭亂建部分,房屋的物業管理費用及其他交費狀況;(2)寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況,房屋合同標注的房屋面積應與房產證上的面積一致;(3)寫明總價款,約定好付款方式,明確各種稅費、其他費用如何分攤(4)明確違約責任;(5)約定好解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式;(6)雙方約定好合同的生效時間、約定房屋正式過戶及交接時間;(7)合同變更或撤銷的條件及合同無效或被撤銷后,財產如何進行返還。

        7.過戶交接要仔細

        二手房過戶是一個繁瑣的過程,最好進行空房交接,認真履行交接手續,要在房主或租賃住戶搬出清空后進行,查看房屋內各種配套設施的缺損情況,各種費用的結算情況,以確定房屋過戶后即可入住,或合同約定好搬出時間,并調查清楚是否還有戶口未遷出,以免以后出現各種不必要的麻煩。

         
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